La subida de tipos no frena el interés de fondos y activos privados por comprar viviendas promocionadas exclusivamente para el alquiler. Durante el primer trimestre de 2023, la inversión en esta clase de activos, conocida como build to rent (construir para alquilar) en el sector inmobiliario, alcanzó su nivel más alto jamás visto, superando los 850 millones de euros, según el informe ‘BTR en España 1er trimestre 2023’, elaborado por la consultora Savills.
«Dentro de la actividad inversora, la vivienda asequible tuvo un gran impacto durante el primer trimestre. En total, el 41% de todo lo que se invierte en el sector del alquiler residencial se destinó a este tipo de inmuebles», indica la firma especializada CBRE en otro estudio.
Madrid y Barcelona son las ciudades que más inversión atraen, un 75% del total. Sin embargo, “otras ciudades, como Málaga y Valencia, han visto aumentar su cuota de mercado, superando cada una el 7% de la inversión total en España”, señala Savills.
La inversión crece a pesar de la situación macroeconómica
El mercado residencial registró el mejor comportamiento tras el cambio de política monetaria del Banco Central Europeo. El resto de segmentos, oficinas, logística o centros comerciales, paralizaron el número de operaciones a la espera de la estabilización de los tipos de interés, lo que podría arrojar luz sobre los precios de mercado de los activos.
En vivienda en alquiler también hubo correcciones de precios, debido a un incremento en la rentabilidad exigida por los inversionistas para ingresar a esta actividad. Según CBRE, estas rentabilidades (yields) suben un 0,6% respecto al año pasado, mientras que Savills las eleva hasta el 0,75%-1%. Esto representa una caída en el valor de los activos entre 15% y 25% en los últimos doce meses. Los inversores exigen una rentabilidad mínima anual del 3,75% al 4% para invertir en Madrid o Barcelona y de hasta el 5% si lo hacen fuera de las dos ciudades más grandes del país.
A pesar de la caída de las valoraciones, el sector cuenta con un viento de cola en la demanda. «Siempre hay un fuerte desequilibrio entre la alta demanda y la oferta insuficiente, lo que provoca una tendencia al alza de los alquileres. Este hecho es especialmente relevante en lugares donde la oferta es baja», señala el estudio de Savills.
¿Cuáles fueron las operaciones más importantes?
Una de las operaciones más importantes del primer trimestre de 2023 ha sido la compra por parte de la gestora DWS a la promotora Culmia de 1.763 viviendas en la Comunidad de Madrid por 250 millones de euros. Estos inmuebles corresponden al Plan Vive, un programa público-privado en el que empresas privadas construyen apartamentos de alquiler asequible en terrenos propiedad de la administración regional. Además, DWS completó otra adquisición, 130 viviendas en la urbanización de Valdebebas (Madrid) a Gestilar por 30 millones de euros.
22 millones de euros fueron pagados por el fondo Catella AM a la promotora Activitas por 148 viviendas de protección oficial en alquiler en el Ensanche de Vallecas y 21 millones de euros por el fondo de pensiones alemán Primevest Capital a la promotora Grupo Albaluz por un edificio de 127 viviendas en el centro de Albacete, esta última operación se enmarca dentro de un programa de inversiones en el que pretende destinar 450 millones en alquiler residencial en España.
Sin desvelar el importe de las operaciones, Tikehau Capital adquirió 45 viviendas en Madrid a Urbania, el fondo francés Batipart compró 32 pisos en Málaga y City Partners Vision se adjudicó 11 inmuebles a Incus Capital en el centro de la capital. Al margen de los tres primeros meses del año, en mayo la promotora Culmia anunció que había llegado a un acuerdo con el fondo CBRE IM para la venta de 129 viviendas que se destinarán al alquiler asequible y social en Badalona, salvo a 50 metros de la playa.
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