Si alguien conoce el alojamiento es Miguel Palmero (Valladolid, 1952). Arquitecto de profesión, siempre ha estado vinculado al sector, primero a la administración pública, a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), al Instituto Madrileño de la Vivienda (IVIMA) y a la Sociedad Nacional Gestora de la Vivienda (SGV) . Posteriormente, dio el salto al sector privado fundando Libra Gestión de Proyectos, una gestora de cooperativas enfocada a la vivienda protegida.
Su empresa celebra su 25 aniversario en 2023 y suma varias crisis a sus espaldas, entre las que destaca la de 2008. Durante estos años ha realizado 72 promociones residenciales y entregado cerca de 5.000 viviendas. Miguel Palmero acude a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA para hablar de Libra, pero también de cooperativas, las dificultades para acceder a un piso y las consecuencias que la ley de vivienda puede tener en este modelo de promoción residencial.
PREGUNTAR. ¿Cómo nació el proyecto Libra?
RESPONDER. Es una historia curiosa. Aterricé en Madrid hace casi 50 años para completar mis estudios de arquitectura y tuve dos maestros muy importantes. Uno de urbanismo, que nos envió a un grupo de estudiantes de Valladolid al Rancho del Cordobés, un barrio marginal al sur de Madrid, para hacer un relevamiento de estos barrios marginales para ver cómo vivía la gente y cómo funcionaba el urbanismo informal. . Más tarde, otro profesor nos enseñó que la vivienda no se trata solo de diseño o arquitectura, sino que las condiciones de vida son muy importantes. Con eso, me convertí en un «propietario». Estuve 15 años en la administración y, después de haber ocupado varios cargos, decidí que lo mío era la vivienda. En 1998, creé lo que pude en ese momento, que era un administrador de cooperativas para crear viviendas asequibles, baratas y protegidas.
P. ¿Cómo sobreviviste a la gran crisis inmobiliaria de 2008?
R. Cuando llegó la crisis de 2008 no se vendía vivienda asequible y nos dedicamos a hacer productos de primera calidad para sobrevivir. Ahora volvemos de nuevo a los protegidos. No ser dueños de la tierra nos permitió sobrevivir y lo que hicimos fue buscar el segmento de mercado al que era posible vender. En ese momento, era la clase media y alta, que no tenía problemas de empleo. Con pisos y construcción asequibles, podríamos ofrecerles una casa de calidad de 200 metros cuadrados a un excelente precio.
P. ¿Qué papel ha jugado el modelo cooperativo en la promoción del acceso a la vivienda?
R. Durante mucho tiempo, el modelo cooperativo fue la única forma de hacer asequible la vivienda. Cuando yo estaba en la administración, promovimos muchos terrenos como este en polígonos alrededor de Madrid: los ensanches de Getafe, Leganés, Alcalá de Henares o Torrejón. Formamos consorcios urbanos y pusimos a disposición de las cooperativas terrenos baratos para construir viviendas protegidas. Lo hicimos con una fórmula que espero vuelva. Creamos zonas industriales con un sistema de acuerdo de expropiación, donde pagamos a los propietarios con todo el suelo libre de vivienda. Los solares para construir vivienda social se destinaban a la administración, una parte se vendía a cooperativas para hacer VPO (Vivienda de Protección Oficial) y la otra se la quedaban los ayuntamientos o comunidades para hacer vivienda social. Hicimos todo en muy poco tiempo, dos o tres años. Ahora el mercado de suelo es un mercado libre y, aunque haya suelo protegido, hay que pelear con un propietario o incluso con la administración que lo pone a subasta.
P: ¿Cuál es la clave para hacer más tierra protegida o asequible?
R. Hay muchos. El primero es el suelo, que tiene un precio. Luego está el precio de la construcción, que es muy difícil de controlar y nadie puede regularlo, y la financiación. Sin terrenos baratos para convertirlos en cooperativas, es difícil tener viviendas asequibles. La importancia del modelo cooperativo sigue siendo muy alta porque es la única manera de superar ciertas carencias de la política de vivienda: un promotor debe vender a un precio, pero una cooperativa, si al final ha aumentado el coste de la construcción y los clientes tienen que poner 5000 euros mas, si es factible.
P. Pero los precios a los que se puede vender una vivienda protegida los marca el módulo base
R. Los que promovemos vivienda social tenemos un problema: los precios de la construcción y la urbanización han subido, pero hay que seguir vendiendo al mismo precio que hace 20 años. Este precio de módulo (precio máximo de venta o alquiler) es diferente en cada uno de los 17 municipios y eso impide, en algunos, tener más oferta.
P. ¿Qué deben hacer las administraciones públicas?
R. La política de vivienda solo se puede hacer con dinero y la ley de vivienda no habla de dinero. Para qué sirve ? Para producir suelo, para reducir los tipos de interés a la hora de construir o para garantizar que los jóvenes compren. En el pasado, hubo acuerdos financieros entre el estado y los bancos para limitar el costo de la deuda. Por supuesto, estamos hablando de cuando las tasas de interés eran del 10% o más. Ahora eso es impensable. El estado debe articular una fórmula para ajustar los intereses de los préstamos para desarrolladores. Con terrenos y tasas de interés razonables, puede construir una casa más asequible.
La otra opción es sacar toda la vivienda protegida a la compra y poner todo en alquiler, porque ahí no se especula más.
P. ¿Cómo afecta esto al hecho de que la ley establece que los alojamientos protegidos nunca dejan de estar protegidos?
R. Cuando la gente compra una vivienda protegida, no quiere especular, quiere vivir allí el mayor tiempo posible. Invierten todos sus ahorros y gastan mucho dinero para pagar los costos de mantenimiento y los intereses de la hipoteca. Puede llegar un momento en que quieras venderlo por necesidad, porque tienes trabajo en otro lado, o porque se te ha pasado. ¿Qué hacer cuando esto sucede? Que todo ese esfuerzo que has puesto en esta casa, de una forma u otra, lo puedes recuperar para poder invertirlo en otra. ¿Qué debe acompañar a la política en este sentido? Que el módulo (precio máximo de venta) al que se puede vender esta casa, si aceptamos que es un módulo definido, se adapta al crecimiento de la economía. Por ejemplo, si compraste un piso hace 15 años, todo lo que hay en el mercado ha subido un 40% y la venta tendrá que ser al mismo precio que cuando lo compraste porque en algunas zonas, como la Comunidad de Madrid es No se ha actualizado desde 2008. Creo que se deben establecer mecanismos para evitar esto. ¿Qué casa puedes comprar revendiendo la tuya al precio de hace 15 años? Peor, lógicamente. Se debe reconocer el esfuerzo de inversión y ahorro de las personas, permitiéndoles reinvertir y comprar una mejor vivienda sin perder poder adquisitivo. Falta de sentido común y sentido común. ¿Vamos a tratar a los compradores de una vivienda protegida como delincuentes que no pueden venderla y rentabilizar su inversión? La otra opción es sacar toda la vivienda protegida de la compra y devolverla íntegramente al alquiler, ya que ahí no se especula más. Si todavía existe una política de vivienda orientada a la compra, se debe tratar al comprador con sentido común para que pueda mejorar su situación en el futuro.
P. ¿Cree que esta medida reducirá el interés por comprar una vivienda protegida?
R. No creo que tenga ningún impacto. La gente tiene una necesidad y muchas veces una vivienda protegida es la única que se puede comprar. Por ejemplo, en Madrid, los precios son de 5.000 euros el metro cuadrado. Es posible que una casa a 2.500 euros el metro cuadrado sea la única que se pueda comprar y no van a dejar de hacerlo porque esta protección dure más.
P. ¿Son las cooperativas de alquiler la forma de crear una flota asequible?
R. Hicimos el modelo cooperativo de vivienda en alquiler en suelo municipal, que iba a ser arrendado por diez años. ¿Qué pasa con este modelo? Generalmente se alquila con opción a compra. Los miembros de la cooperativa son arrendatarios por un período de tiempo y eventualmente se convierten en propietarios. Es posible, pero creo que el modelo de construir viviendas en alquiler va dirigido a fondos e inversores que las van a mantener alquiladas durante un largo periodo de tiempo.
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P. ¿En qué zonas de España hay mayor demanda de vivienda protegida?
R. La ciudad más solicitada es Madrid. También estamos en Zaragoza, Valladolid o Valencia, donde entregamos la última promoción de vivienda social. Hay mercados en los que es muy difícil llevar a cabo este tipo de proyectos, ya sea por el precio o porque no hay demanda. Por otro lado, hay otros lugares, como Málaga, con un gran potencial y una gran demanda.
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