Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que toman las parejas en su vida en común. Así, todo es esperanza de felicidad. Pero, en la mayoría de los casos, el amor no es suficiente. Las solicitudes de divorcio presentadas en 2021 sumaron 93.505, un 2,7% más que en 2020, según el CGPJ. En el proceso de separación, la gestión del inmueble genera quebraderos de cabeza porque no es fácilmente divisible. ¿Qué pasa si uno quiere vender y el otro no? ¿Qué pasa si hay una hipoteca?
A riesgo de sonar absurdo, los expertos aconsejan dirimir los efectos de un supuesto divorcio antes del sí. “Se recomienda definir los acuerdos matrimoniales ante notario, quien establece las consecuencias económicas en caso de separación”, según Abel Marín, socio del despacho Marín & Mateo Abogados. Si estos documentos no se tienen en cuenta antes o durante el matrimonio, habrá que acogerse al régimen definido por la comunidad autónoma. En Cataluña y Baleares existe separación de bienes, mientras que en la mayoría de las comunidades los matrimonios se rigen por la comunidad de bienes. En estos casos, ambas partes compartirán por igual los beneficios obtenidos en la relación.
Una vez formalizado el divorcio, tienes a tu disposición varias opciones: revenderlo a un tercero, cederlo a una de las partes o alquilarlo. La decisión de vender pasaría primero por la definición del valor del inmueble. “En la mayoría de los casos se llega a un acuerdo. Pero si hay un conflicto, acudirán a los juzgados y a una sociedad de tasación, en cuyo caso la casa puede acabar en subasta y sacar una cantidad inferior a la extrajudicial”, explica Arantxa. . Goenaga, socio de la oficina de Círculo Legal en Barcelona. No llevarse bien con la expareja muchas veces no es una opción, pero hay que aceptar la repercusión en el bolsillo y el tiempo, sabiendo que el precio de una subasta puede ser un 30% más bajo y la demora puede extenderse hasta más que un año.
Cuando una de las dos personas quiere quedarse con toda la casa y la otra está dispuesta a ceder la suya, existen figuras jurídicas más ventajosas que la venta. Por ejemplo, si el régimen es el de separación de bienes, se puede optar por lo que se denomina exención de copropiedad. “Solo se grava por actos jurídicos documentados, aplicándose entre el 0,5% y el 1%”, mientras que el impuesto de transmisiones patrimoniales -que se paga en el momento de la venta- asciende al 10%, añade Goenaga. Esta cifra también ahorra otros gastos como las plusvalías municipales. En estos casos, la persona que adquiere la casa debe pagar una cantidad a la otra como compensación y poner la hipoteca a su nombre. Aunque las sombras que existen en las separaciones crecen cuando hay una hipoteca de por medio. Y eso sucede en la mayoría de los casos. Es habitual que el banco no quiera pasar de dos avales a uno y es posible que pida otro aval o lo rechace si no lo considera un buen negocio. “Una parte se queda sin hogar pero sigue siendo propietario y si la otra persona deja de pagar, puede ir en contra de la persona que ya no vive en esa casa”, explica Antonio Gallardo, experto hipotecario de iAhorro. Si esto sucede, es recomendable cancelar y crear una nueva hipoteca en otra entidad.
En un escenario donde uno se niega a vender la casa, el que quiere deshacerse de la propiedad puede recurrir a la venta conjunta, que consiste en vender la parte que le pertenece al ex cónyuge oa un tercero. “Una persona externa no va a comprar el 50% de un piso, por lo que normalmente son inversores que buscan un objetivo más especulativo”, explica Goenaga. En estos casos, el precio baja significativamente del precio de mercado porque no hay acceso a la propiedad total. Puede ser una oportunidad para la pareja o un detonante de conflictos, porque puedes acabar compartiendo casa con una empresa.
¿Y mantener la copropiedad? Los derrames o el IBI también pueden generar tensiones “porque el que sigue viviendo allí tiene que seguir pagando, pero muchas veces para fastidiar al otro no pagan”, indica Goenaga.
cuando hay niños
Separarse de los hijos es uno de los supuestos más complejos, y el resultado de la vivienda dependerá directamente de la custodia. La venta puede tornarse imposible si se considera que la operación presenta un riesgo para el menor y que el juez no la autoriza, lo que sucede con frecuencia. “Normalmente no se puede vender porque se atribuye su uso a la matriz que tiene la custodia, al menos durante un tiempo determinado”, explica Marín. En caso de división, los jueces decidirán quién disfruta de la casa, salvo pacto en contrario. “Puede haber casos en los que la casa sea propiedad del padre y se le otorgue la custodia a la madre y el uso de la casa para tener menos poder adquisitivo. Aunque temporal hasta que el niño alcance cierta edad”, añade Marín. ¿Y dividir la propiedad? Siempre existirá la posibilidad de separar en dos casas independientes con la autorización del consejo de distrito, según lo decidido por varias condenas. Lo que no se asegurará en estos casos es que las disputas no fluyan.
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