La inversión inmobiliaria, tradicionalmente, estaba reservada a los grandes latifundios, que podían comprar un hotel, un gran edificio de oficinas o un centro comercial. Los particulares sólo podían rentabilizar sus ahorros comprando un garaje o incluso una vivienda. Sin embargo, todas estas opciones requerían un importante ahorro previo, siendo inviable por menos de 10.000 o 20.000 euros, incluso financiándolas con una hipoteca.
En los últimos años, al igual que en otros mercados, como el bursátil, la inversión en el sector inmobiliario se ha democratizado. Ahora hay opciones de inversión en el mercado desde 250 o 500 euros o incluso menos.
Las socimis allanaron el camino
Las Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión en Bienes Raíces) son sociedades cuyo único objeto es adquirir bienes inmuebles para luego alquilarlos y cobrar rentas periódicas. Su fórmula fiscal es similar a la de los Reits internacionales: están obligados a cotizar en bolsa, no pagan impuesto de sociedades y están obligados a distribuir sus beneficios a sus accionistas en forma de dividendos.
Las dos más grandes de España son Colonial, con edificios de oficinas en las mejores zonas de París, Madrid y Barcelona, y Merlin Properties, que también cuenta con oficinas, centros comerciales, naves logísticas y próximamente centros de datos. Ambos están presentes en el Ibex-35 y tienen liquidez para comprar y vender, lo que permite a los particulares invertir en inmuebles desde seis o siete euros, el precio de sus acciones. A cambio, reparten un dividendo con una rentabilidad anual de alrededor del 5% del precio actual de la acción. Lar España es la tercera socimi por tamaño y liquidez. Está especializada en centros y parques comerciales y ofrece una rentabilidad por dividendo superior a la de sus competidores, en dos dígitos.
El mayor inconveniente de este tipo de inversiones inmobiliarias es que, al ser empresas cotizadas, su valor está sujeto al de los mercados financieros, al igual que una empresa eléctrica o tecnológica. Las acciones de estas empresas han estado cotizando a la baja desde el estallido de la pandemia, en las primeras semanas de 2020, y nunca han recuperado los valores de 2019. Por otro lado, los analistas señalan que esto puede representar una oportunidad porque la las empresas cotizan con descuento sobre el valor de sus activos. Por ejemplo, Colonial tiene propiedades valoradas en 11,83 euros por acción y su cotización en bolsa está ligeramente por encima de los 5 euros.
El crowdfunding, de la mano de la digitalización
Con la digitalización, el crowdfunding especializado en real estate ha llegado al sector inmobiliario. Inicialmente, consistían en asociarse con una promotora para desarrollar un proyecto específico, por ejemplo, comprar un terreno y construir una urbanización. Aquí los rendimientos son variables y dependerán de la rentabilidad final del proyecto. Normalmente, anualizados, suelen estar por encima del 10% o 15%, aunque sí que conllevan algo de riesgo, y con billetes que parten de 250, 500 o 1000 euros.
Más tarde, evolucionaron hacia lo que se conoce como préstamo, que consiste en otorgar un préstamo a un desarrollador para construir o comprar un terreno. Aquí, los participantes del crowdfunding hacen un préstamo a tasa fija, que reembolsará el capital y pagará intereses al vencimiento. La rentabilidad para el inversor, dependiendo del riesgo, suele oscilar entre el 8% y el 12% anual.
La última empresa a la que se incorporaron es la de alquileres. En esta modalidad, un grupo de inversionistas compra un inmueble, hasta ahora local comercial, el cual es alquilado a una marca, por ejemplo una cadena de supermercados. Esto les permite recibir ingresos regulares, generalmente cada tres meses, y recuperar el capital invertido cuando se vende la propiedad, de tres a cinco años después de la adquisición.
Housers fue la primera empresa en ofrecer crowdfunding en España. Posteriormente, Urbanitae fue la que más se desarrolló, con el apoyo de importantes fondos de capital riesgo e, incluso, con el banco andorrano Andbank. Al calor del auge de estas plataformas, han surgido otras ya consolidadas en el mercado, como Wecity, dirigida por el exdirector general de la consultora Savills, Rafael Merry del Val, o Fellow Funders.
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